Hace un par de meses, escribimos un blog titulado "Buy to Flex: The Solution to the Changing London Rental Landscape in 2023". En el blog, hablamos de los grandes cambios que se avecinan en 2023 y de cómo impulsarían la demanda de un nuevo modelo de compra flexible. Con la Ley de Reforma del Alquiler ya en marcha, los cambios han comenzado y la necesidad de este modelo está más clara que nunca.
Exploremos lo que esta nueva reforma significa para los propietarios de carteras y por qué los modelos flexibles van a ser tan importantes en 2023 y más allá.
¿Qué contiene el proyecto de reforma del alquiler?
Diseñado para dar un "mejor trato a los inquilinos", este proyecto de ley fue propuesto por primera vez como parte del Manifiesto Conservador antes de las Elecciones Generales de 2019. Se trata de un texto legislativo de gran alcance que abarca una gran cantidad de retos a los que se enfrentan ambas partes del alquiler y que está diseñado para restablecer el equilibrio entre ambas.
Ahora, el proyecto de ley está en trámite parlamentario, y sus principales puntos se detallan a continuación:
Supresión del artículo 21 sobre desahucios
Anteriormente, los arrendadores de Inglaterra y Gales podían llevar a cabo desalojos en virtud de la Sección 21 para recuperar la posesión de su propiedad de inquilinos con contrato de arrendamiento a corto plazo asegurado sin indicar un motivo específico para el desalojo.
Ahora existen normas más estrictas para los desahucios de inquilinos. Los propietarios sólo pueden desahuciar a los inquilinos en "circunstancias razonables", como necesitar la propiedad para uso personal, alojar a un familiar que no tiene alojamiento alternativo o en caso de impago continuado del alquiler.
Motivos de posesión reforzada
Esta legislación también simplifica el proceso para que los propietarios recuperen sus propiedades en casos de comportamiento antisocial o impago reiterado del alquiler. Los propietarios pueden ahora recuperar la posesión de manera más eficiente, evitando procedimientos judiciales prolongados.
Se duplica el plazo de preaviso para los aumentos de alquiler
En la actualidad, los propietarios deben notificar con un mes de antelación un aumento del alquiler. Sin embargo, una vez que entre en vigor este proyecto de ley, el plazo de preaviso se ampliará a dos meses. Además, los aumentos de alquiler sólo se permitirán una vez al año, y el Gobierno se propone examinar los "aumentos excesivos" para ofrecer más protección a los inquilinos de Inglaterra y Gales.
Prohibición de las restricciones a las mascotas
Además de aumentar los derechos de los inquilinos, la Ley de Reforma de la Ley de Arrendamientos prohíbe a los propietarios denegar injustificadamente a los inquilinos el derecho a tener animales de compañía en sus casas. Esto es especialmente ventajoso para los dueños de mascotas, ya que aproximadamente uno de cada diez hogares londinenses tiene perro, según PetMagnet.
La legislación también subraya la importancia de tomar decisiones en un plazo razonable para evitar que ambas partes queden atrapadas en un limbo.
Otras reformas
Otros cambios introducidos por este proyecto de ley son la normalización de los contratos de alquiler periódicos, el establecimiento de un nuevo defensor del propietario y la creación de un portal inmobiliario específico para inquilinos y propietarios.
Según el proyecto de ley de reforma de la Ley de Arrendamientos, los tradicionales contratos de arrendamiento de duración determinada (AST), con plazos fijos de seis o doce meses, serán sustituidos por arrendamientos renovables sin fecha concreta de finalización. Esta modificación también afectará al plazo de preaviso exigido a los inquilinos, ampliándolo a dos meses. Este cambio pretende "permitir a los propietarios recuperar los costes asociados a la búsqueda de un nuevo inquilino y minimizar los periodos de desocupación".
El nuevo Defensor del Propietario tendrá autoridad para "rectificar las quejas de los inquilinos" y podrá obligar a los propietarios a presentar disculpas, facilitar información, tomar medidas correctoras y ofrecer indemnizaciones de hasta 25.000 libras. Los propietarios estarán obligados a adherirse al Defensor del Pueblo, y no se permitirá el alquiler de propiedades si no se es miembro.
Por último, el proyecto de ley introduce un portal inmobiliario digital para propietarios e inquilinos. Esta plataforma en línea servirá de eje central para ayudar a los propietarios a comprender y cumplir sus obligaciones legales. La naturaleza exacta de este portal está aún en estudio, y el Gobierno explora diversas opciones. Con la puesta en marcha de este portal, el Gobierno pretende reducir en un 50% el número de viviendas de alquiler deficiente de aquí a 2030.
¿Qué significa esto para propietarios y administradores de fincas?
Estos cambios son enormes para los propietarios de carteras, ya que el terreno de juego ha cambiado considerablemente. Los huéspedes a los que pueden acoger, la duración de las estancias disponibles y los arrendamientos ofrecidos estarán sujetos a cambios, lo que provocará un periodo tumultuoso. El nuevo portal inmobiliario y el Defensor del Pueblo también cambian la forma de registrar a los propietarios, lo que supone otro reto al que enfrentarse. También se han planteado otros cambios en el futuro, como un libro blanco titulado "Un sector privado de alquiler más justo", que habla de equiparar las normas privadas a las de la vivienda social.
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¿Y ahora qué?
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Este blog se ha redactado únicamente a modo de orientación general y se basa en el supuesto de que se han cumplido todas las leyes, reglamentos y condiciones de planificación pertinentes.