Este análisis se publicó originalmente como artículo de LinkedIn. Puede leerlo aquí:
A medida que nos acercamos al año 2023, se hace cada vez más evidente que el mercado del alquiler está abocado a una revisión. Ya se han planteado cambios en la legislación, mientras que los elevados tipos de interés están afectando al poder adquisitivo de las hipotecas tradicionales y de las de alquiler con opción a compra, y la actual crisis del coste de la vida está causando estragos. La demanda de alquiler está por las nubes y, según el Gobierno, las transacciones de inmuebles residenciales siguen siendo inferiores a las de 2021 y principios de 2022. Esto crea una ventana de oportunidad para los propietarios.
Con todos los cambios que se avecinan y los datos de varios prestamistas y agentes inmobiliarios que apuntan a un mercado difícil, el modelo tradicional de alquiler puede resultar más tedioso para los propietarios. Las importantes subidas de los tipos de interés de las hipotecas de compra para alquiler, la abolición de la Sección 21, los nuevos aumentos del impuesto sobre plusvalías y las nuevas normativas hacen que ya no sea un mercado atractivo. Pero, más que nunca, se necesitan viviendas de alquiler, y aquí es donde el modelo de compra para flexibilizar eclipsa los aspectos negativos.
Siga leyendo para saber más sobre los retos a los que se enfrentan empresas como la suya, las soluciones que existen y la diferencia que puede suponer comprar para flexibilizar.
¿Qué nuevos retos se plantean?
Hemos identificado tres retos que van a cambiar el panorama del alquiler este año:
El proyecto de ley de reforma del alquiler
El proyecto de Ley de Reforma de la Ley de Arrendamientos, anunciado el año pasado, se ha introducido para dar a los inquilinos "mayor protección" en lo que el gobierno ha llamado un "importante reajuste de poder". La supresión de la Sección 21 de desahucios y de los desalojos sin culpa asociados a ella, el fin de las prohibiciones generales a las familias con niños y unos periodos de preaviso más largos para los aumentos de alquiler son algunos de los aspectos más destacados del proyecto de ley.
La supresión de los desahucios sin culpa es la principal noticia para los propietarios. Los alquileres a corto y medio plazo pasarán automáticamente a un contrato periódico, y con una legislación más estricta sobre cuándo se pueden hacer aumentos de alquiler, es posible que el aumento de los pagos de la hipoteca alcance a sus rendimientos potenciales. Este efecto condenatorio de los rendimientos puede hacer insostenible su posición como propietario, aunque la alternativa sería vender montones de viviendas en una situación próxima a la recesión.
La respuesta, en nuestra opinión, es la flexibilidad. El alquiler flexible es relativamente nuevo en el mercado británico, pero es la respuesta para los propietarios que desean aumentar la rentabilidad y acelerar el crecimiento de su negocio. Mediante el análisis del mercado, la oferta de alquileres en momentos clave del año y el seguimiento de los precios de acuerdo con las tendencias del mercado, este enfoque tiene un enorme potencial.
Esta idea es beneficiosa para propietarios e inquilinos. Ofrece a los inquilinos la flexibilidad que anhelan, evitando contratos a largo plazo y permitiéndoles explorar nuevas zonas. Al mismo tiempo, da a los propietarios variedad en su oferta, con la posibilidad de adaptarla a las horas punta.
Orientaciones actualizadas sobre eficiencia energética
También se han introducido nuevas orientaciones para los propietarios. Antes, las viviendas debían obtener una calificación igual o superior a E en los controles de eficiencia energética, pero ahora deben obtener una calificación igual o superior a C. Las viviendas nuevas tienen de plazo hasta 2030 para cumplir la normativa, y las existentes, hasta 2028. Las viviendas nuevas tienen de plazo hasta 2025 para cumplir la normativa, y las existentes deben estar en línea en 2028. Esto le da un máximo de cinco años para actualizar toda su cartera si se compone de viviendas antiguas, o incluso menos tiempo si está construyendo unidades en la actualidad.
Si posee un puñado de propiedades, esto puede parecer un reto de poca monta, pero si tiene docenas, decenas o cientos de viviendas, ¿podrá realizar estas mejoras a tiempo? El alquiler flexible está siempre vinculado a servicios integrales de gestión inmobiliaria, y esta labor de cumplimiento es el pan de cada día para ellos. La elección de un modelo flexible junto con una gestión inmobiliaria de primera clase es una forma segura de conseguir viviendas totalmente conformes que maximicen el rendimiento.
Esta flexibilidad también significa que puede dejar huecos entre los alquileres sin poner en peligro la rentabilidad. El aumento de la rentabilidad en las horas punta significa que puede permitirse vacíos cortos para completar las obras de mejora, en lugar de preocuparse por el alojamiento temporal de inquilinos a medio o largo plazo.
Además de ser una gran ventaja para usted como propietario, también lo es para los futuros inquilinos. Una vivienda energéticamente eficiente es uno de los principales deseos de los inquilinos, ya que les ahorrará dinero en la factura de la calefacción y cumplirá objetivos ecológicos.
Cambios en la desgravación fiscal de las plusvalías
En tercer lugar, la desgravación fiscal por plusvalías cambiará en 2023. El año pasado, los propietarios podían obtener 12.300 libras esterlinas por activo en beneficios libres de impuestos, pero esta cantidad se va a reducir en más de la mitad hasta las 6.000 libras esterlinas este año. Esto es un gran problema para los propietarios, y especialmente para aquellos con carteras más grandes. Se mire como se mire, el resultado final se va a ver afectado: ¡estás perdiendo la mitad de tu desgravación por estos beneficios!
Por lo tanto, necesita encontrar una solución que aumente su rendimiento y compense el déficit. En Opago, creemos que la compra con flexibilidad y el alquiler flexible son las soluciones que necesita. Esta flexibilidad le da el control, permitiéndole obtener un rendimiento mucho mayor al centrarse en los meses más populares. Es un método probado y comprobado, y ya ha tenido resultados fantásticos para los propietarios en Londres.
¿Qué retos continuarán en 2023?
Dos de los mayores retos a los que se enfrentan los propietarios son los elevados tipos hipotecarios, especialmente para los inversores en compra para alquilar, y el coste de la vida. Hemos profundizado en cada tema a continuación, detallando cómo comprar para flex puede ser su amigo en estos tiempos difíciles.
Tipos hipotecarios elevados
El minipresupuesto de Kwasi Kwarteng de septiembre de 2022 sigue afectando a los tipos hipotecarios. Aunque el número de hipotecas de compra para alquiler ha pasado recientemente de 988 a 1.769, las cifras siguen sin ser buenas. Los tipos medios se sitúan en el 6%, y esto está perjudicando a la cuenta de resultados en toda la ciudad. Sin embargo, lo peor podría estar aún por llegar, al menos según Deutsche Bank. Con los tipos de interés de las hipotecas BTL liderados por el tipo básico del Banco de Inglaterra, un posible aumento de un ya elevado 4% no es una buena noticia para los propietarios y sus rendimientos.
Los métodos tradicionales no bastan para sacar a los propietarios de este problema: hay que pensar en algo fuera de lo común. En nuestra opinión, el alquiler flexible puede ser el salvador del mercado inmobiliario en 2023. El nuevo enfoque del mercado pretende ampliar los negocios al doble de velocidad con la mitad de riesgo, mejorando los rendimientos entre un 30 y un 40% en muchos casos. La flexibilidad es un gran atractivo para los inquilinos, e incluso en un mercado en el que se envían solicitudes dispersas, tener un punto de venta único es una ventaja.
El coste de la vida
Según la revista de consumo Which, los inquilinos eran más propensos a dejar de pagar la vivienda que los hipotecados (6,4% frente a 2,5%). A medida que continúa la contracción del coste de la vida, éste es otro factor que podría preocupar a los administradores de fincas. Como ya se ha dicho, el aumento de los tipos hipotecarios significa que los propietarios no pueden permitirse que el 6,4% de sus inquilinos dejen de pagar.
El alquiler flexible está diseñado para que funcione tanto para los inquilinos como para los propietarios, y las garantías que ofrece significan que el impago no debería ser una preocupación. Los clientes son identificados, acordados y atendidos por equipos profesionales, lo que significa que usted puede desentenderse mientras su negocio crece y su rendimiento aumenta.
¿Quiénes somos?
Con una amplia experiencia en el sector, una tecnología de vanguardia y una plantilla de primera clase, Opago está perfectamente posicionada para ofrecer soluciones de gestión inmobiliaria que permitan a las empresas crecer con eficacia. Nuestro objetivo es ayudarle a escalar al doble de velocidad con la mitad de riesgo: nos ocupamos de todo y le permitimos centrarse en lo que más importa.
Lafórmula líder del sector de Opago permite transformar rápidamente las carteras en alquileres flexibles. Con un aumento típico de la rentabilidad de entre el 30 % y el 40 % al utilizar este modelo, puede duplicar eficazmente su rendimiento con tranquilidad.
¿Y ahora qué?
Si quieres saber más sobre el alquiler flexible y todo lo que conlleva, ponte en contacto con el equipo de Opago. Tenemos información sobre todo lo relacionado con esta nueva oferta aquí, y nuestra experiencia en el mercado significa que estamos perfectamente situados para ayudarte.
Este libro blanco se ha redactado únicamente como orientación general y se basa en el supuesto de que se han cumplido todas las leyes, reglamentos y condiciones de planificación pertinentes.